许仁忠：路漫漫，吾将上下求索: 我的人生回忆 (111)

（续） 第十篇 子在川上曰  逝者如斯夫——我所经历的七个年代回眸

（七）复杂多变的二十年代

在融入世界经济大家庭努力的同全球家庭成员共同应对2008年世界金融危机的时候，我们迈入了新世纪第二个十年，无论从哪一个方面哪一个角度来讲，21世纪的二十年代都是一个复杂多变的年代。国际形势多变，国内形势多变，政治形势多变，经济形势多变，乃至军事形势也多变，复杂多变的二十年代，也给我们带来了一个精彩缤纷世界舞台，让各种各样的角色像川剧变脸似在这个舞台上尽情的展示自己。

先说一桩不尽如人意的事吧，尽管在这件事上我个人似乎是有所收益的，但从宏观面上来看我仍然认为它是一件不尽如人意的事，这件事就是进入二十年代之后的中国楼市的价格疯漲与飙升。一线城市北京上海深圳广州就不说了，我仍然以成都房市在这十年中的变化来描述这个不尽如人意。

前边曾经叙述到成都房市在上世纪九十年代各方面包括价格都是很正常的，就是进入2000年之后的上一个十年，虽然有了一些不太好的迹象但也不很异常，进入二十年代后，在各方面的推动下，五、六年时间便将成都房价成番的推涨，其中尤以2012年和2015年两次爆发性上涨表现突出，当然由于成都近些年城市地位提升很快，所以还不好说成都房价成都房市已是泡沫充滞满身，但房价的这种涨法还是不太正常的，所以我说它是不尽如人意。

进入二十年代，成都房价便强劲上扬，造成这种情况有多方面的原因。首先是政府方面，在“经营城市”的思维与理念下，政府逐步包揽了城市房地产开发土地的拆迁或者青苗赔付，所有地块无论是旧城改造还是三环路内外的规划小区，都由政府从规划开始拆迁到三通一平，然后挂牌竞拍。实际上催生了“土地财政”的逐步形成，所竞拍的房地产开发地块修些什么该怎样修配套如何都是规划好了的。土地拍卖的价格，在其他因素的呼应和推动下一路走高，这实际上最终决定了房价，因为竞拍成功的土地，最终都会产生一个楼面价，所谓楼面价是指每修建一个平方的商品房需要支付的土地竞拍的成本，所以某个意义上来讲。楼面价就决定了未来修建的商品房销售价格。

其次是开发商，这个时候的开发商已经不是上一个世纪那种小开发商了，小开发商早已自生自灭，现在都是或者是国企或者是上市公司的大开发商。土地竞拍中参与竞拍的各路房地产开发大V们，有意无意或明或暗在推高土地竞拍的楼面价，除了高楼面价提升了有利于今后所开发楼盘的品质当然最终是销售价格外，从宏观上来看这个时候的各类大开发商们，他们手中或多或少都会有一些前些年持有的待开发土地，现在正在拍卖的地块的楼面价提高了，对他们当初以较低价格取得的地块所开发出来的房产的销售价格的提高，显然是一个可比的参照物和标准。站在开发商后面的银行等金融机构，从风险控制的角度上来讲，显然是支持土地竞拍中楼面价的提升的。

至于购房者，除了真正的首次购房的刚需以外，这个时候有不少的购房者已经把房产作为投资的工具和手段了，他们所持有的早年以不是太高价格购买的房产是希望价格能上涨的，这也是当初投资房产的目的。同样也是宏观上的效应，这些不是刚需的购房者，一方面虽然也希望能以较低的价格买到新的房子，但意识深处还是希望房价能涨上去，这样他们已经持有的房产便升值赚钱了。

这样一个比较奇怪的现象便出现了：政府能拿出来竞拍的土地好像并不十分充裕，僧多粥少。使得土地行情一路走高，可开发地块成了稀缺和紧俏之物，当然土地竞拍价格便一路推高了。开发商那边能够拿出来销售的商品房似乎也不充裕，吝售捂盘的情况经常发生，这个时候的开发商已经不像上世纪90年代那批小开发商一样急于卖房回笼资金，他们期盼着房价有一个理想的销售价位。面对着数量不多的楼盘和商品房，购房者的队伍越来越庞大，除了伴随着城市化而进入城市的首次购房的刚需外，赚钱效应已使更多的人加入购房投资的队伍。这种怪现象的最终结果就是房价飙升了，2012年那一轮房价上涨使成都房价轻松的站在一平米万元以上，而2015年那一波上涨使得成都房价急速的向一平米二万靠拢，五、六年的时间房价便涨成这样，难道不是不尽如人意吗？

在这个房价上涨的过程中，政府的宏观调控职能从来也没有缺位过，对房地产开发和销售的调控政策随时都在出台，奇怪的是房价在调控中却是越调越高越调越涨，人们戏称每一次调控政策的出台都是一剂房价上扬的助推剂。不能说调控政策是不严厉的，在2012年和2015年两轮房价飙升中，政府有关部门最终都出台了严励的限购政策，也就是限制人们购买房屋的资格，但最终仍然无济于事，2015年那一轮房价的上涨，是最后出台了严格的限购限价限贷组合拳调控后才竭制住房价的疯涨。

我已经说过了因为成都的城市地位近年来的大幅提升，所以我们还不能说成都的房市房价泡沫化了，但从宏观的全局的角度看，国内的房地产业确实已经泡沫很大了，有两个指标可以说明这种泡沫的存在，一是商品房的空置率，一是房屋的租售比。房屋的空置率。不用有关部门去统计，夜晚的时候起眼一看便知，事实上现在离中心城区稍远一点的地方，房屋的空置率是很大的。至于租售比，那已经很脱离房屋购买的投入与成本了，2019年上半年我国50个重点城市的租售比为1：592，远低于国际合理租售比1：200到1：300的区间水平。这两个指标足以说明。宏观上我国房地产已经泡沫满身了。

在成都的这两轮房价上涨中，我似乎都踩中了节奏，应该算是运气比较好吧。进入2010年后，就一直感觉到房价上涨的节奏在加快，我也一直在为购置一点投资房在作资金上的准备。到了2011年房价的上涨在加速，为了抑制房价过度涨价，政府出台了限购政策，按照这个政策我的家庭当时没有了购房资格。在细读了这个限购政策后，发现可以通过离婚的方式让我们夫妻双方中的一个人成为无房户，这样按当年的政策就可以购买两套房。当年通过离婚的方式取得购房资格的情况不多，我们算是吃螃蟹吧。

进入实际操作环节后，才发现其实手续极为简便。先是到民政局的婚姻登记处办理离婚，婚姻登记处有格式化的离婚协议，要点是把子女抚养与财产分割写清楚，我把家庭持有的所有房产，都分割我爱人名下，然后办了正式的离婚手续，费用是9元钱的离婚证书工本费。拿着这个离婚证和离婚协议，到成都市产权监理处去登记转移财产，按照离婚协议离书上的财产分割，把所有的家庭房产都登记转移在我爱人的名下，第一步是到设在产权监理处审定应纳税额和交纳税费，手续也是出奇的简便，填写了税局提供的格式化申请书之后，去审定的时候答复是无需纳税，这个环节居然没有一分钱的税费。第二步是在产权监理所登记房子的产权移移，这个环节收取了新的房产证每份80元的工本费，转移完毕再去查我名下的房产，我已经成了名副其实的上无片瓦下无立锥之地的无房户。

离婚后我赶紧抓紧购房，首先是买了两套市中区人民公园附近的一个楼盘的两套房子，一套用我的名字购置，占了我可以购两套房的资格中的一套，另一套房用我母亲的名字购的，她当时按政策还有一套购房资格，当时的购买价格是每平方米7000元。后来房子在2014年交付之后才知道，这幢紧邻胜利西路小学的楼盘，对口正读的就是胜西小学，而胜西小学是青羊区的榜上有名小学，所以买的这套房，实际上成了胜西小学的学区房，房价近年来一直在上涨，目前的挂牌价在每平米4万左右。

余下的另一套购房资格，购买了我现在住家的青羊新城的一个楼盘的商品房，2012年购买的时候青羊新城刚开始开发，价格在每平米8000多一点。随后的这10年，青羊区致力打造这片青羊新城，新型小区的各项配套设施都已完成建设，青羊区政务中心也迁入这个青羊新城，已形成一个成熟小区，现在房屋的挂牌价在3万左右。

（未完待续）

On 07/24/22 @ 21:00

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