许仁忠：医疗教育养老住房的市场化(161)

/ 往事悠悠 / 作者：

（续）第十二篇 医疗教育养老住房的市场化 — 我的民生观点

还是说到正题上来，计划经济体制下这种住房分配制度，随着单位员工的增加。便逐渐显现出它的矛盾和问题，直截了当的简单说就是单位的建房速度赶不上员工的需求，越来越多的单位不能实现给员工提供住房的情况，这种计划经济体制下的住房分配制度已经走到必须要改革的时候后了。上世纪80年代是计划经济破冰向市场经济过渡的时代，所以这时提出了住房分配制度改革的思想和方案，它的核心内容就是把住房的实物分配改革为货币补贴，职工的单位不再承担向员工分配住房的责任，还是改为向职工发放住房补贴，以货币补贴的形式解决职工住房问题。当然与之配套的就还有一个已经分配给员工居住的住房改革，简单的讲就是把原来分配给员工的房子卖给员工，这应该是商品房的最初概念吧，尽管这个概念当时还比较含混，从产权界定的角度它确实也不是今天的商品房。

同样也是我所在的四川财经学院，当年已改名为西南财经大学就曾为住房改革发生过一桩趣事，住房改革在西南财经大学是搞了两次。当年的西南财经大学，对住房改革制度还是很积极的，在很多单位还在疑虑和彷徨的时候，他率先在较早的时候就迈出了将住房出售给教职员工的改革步伐。记得当年一切方案都弄好了，买房的教职员工已经把购房款都交给学校财务了，这时从北京中国人民银行总行发来了一句话，这些房子是我们总行拨款给你们修的，你们怎么招呼都不打一个就把房子给我们卖了呢？于是交了的购房款又被退了回来，第一次住房改革就这样流产了，都又过了一年多，在各方面的沟通交涉下，才再次启动住房改革，这一次算是真正的改革成功了。

住房分配制度的改革实际开辟了商品房的窗口，因为实行住房的货币补贴后，单位员工的住房问题就不由单位分配解决了，而是由市场解决，也就是说职工需要购买商品房居住，所以说住房分配制度的改革直接推动了房地产开发和销售市场。大规模的住房分配制度改革是在上世纪90年代逐步完成的，也就是在上世纪90年代初，国家也确定了要发展房地产事业的政策，比较显著的政策导向是大幅度减少了商品房流通的税费，原来交易一套商品房国家需要收纳购房款的30~40%的税费，后来降在5%以下了，这对于促进商品房的流通至关重大，因为房产只有流通起来了市场才能形成。

我在前面的回忆录中，曾经在多处回顾到了从上世纪90年代开始到现在的中国房地产产业的发展历程，在那里我曾经强调，上世纪90年代的房地产开发应该是极为正常的，它就是在住房分配制度改革的推动下，产生了自住房的需求，各方面包括政府银行开发商都有政策出政策有钱出钱有力出力为城镇居民购买自住商品房做工作，也就是开发商品房出售，商品房的价格也在一个比较合理的区间之内。当年政府没有土地财政的概念和行为，银行也没有开始对购房者按揭购房贷款，开发商的房产开发利润被市场“这只看不见的手”控制在一个合理的区间之内，而购房者确实是为了解决自己的住房需求而买房。

如果我们的房地产产业是一直沿着上世纪90年代的思维与路径前行的话，它的情况应该就是比较正常合理的了：政府和房地产开发企业开发修建商品房是为了解决房改之后实行货币化住房补助后需要购房的职工，银行向房地产企业发放贷款是为了支持和帮助为解决职工住房而修建商品房提供周转流动资金，购房者是为了解决自己对住房的需求用货币化的住房补贴和自有资金购置商品房。这个模式和全球那些完全自由经济国家是相仿的，发达国家居民的住房都是私人自有的，但无论是商品房的修建者还是购买者，以及这两者之间的诸如银行等机构，大家的初衷和目的都很一致，那就是解决家庭的住房问题。按照这一个思路和模式走下去，我们的经济结构中的产业模式是不会形成后来那样的房地产一枝独大，成为国民经济发展中各方面的一种依赖。

从上世纪90年代末开始到本世纪第一个10年，情况开始逐渐发生变化。首先是政府从经营城市的角度有了土地财政的思路和考虑，银行也开始对买房者进行按揭贷款，大量的住房需求中还是有一时没有能力购房而租房的，这为手中有一些富裕资金的人购买商品房用于出租提供了机会和平台，房地产投资的理念开始产生，还有开发商的开发思路也在改革创新，开发的房屋不再是满足首次刚需，而是比较高大尚的至少是满足改善刚需来设计开发商品房，这样开发商的利润空间会拓展一些，所有这些为房地产开发市场的形成都起到了积极的推进作用。但应该说尽管这些情况已经出现，但当年房地产市场的房产价值还没有过分的背离市场规律，还是比较有序的在一个可以接受的区间。

但这种微妙的变化已经昭示着一种风险与危机，因为各方面的想法都在朝着如何通过商品房这个市场化手段谋取自己的利益，这有可能让房地产业脱离当初的初衷，让住房全面市场化以满足方方面面希望通过商品房的流通得到自己期盼的收入和盈利。如果这个时候我们能够加以妥当的引导和控制，情况也许也不会象后来那样麻烦，遗憾的是在市场经济的大潮中，我们非但没有加以引导和约束，也许是出于需要经济飞跃发展的需要，一系列鼓励住房全面市场化使得房地产业迅速的成为一个支柱产业。

比较麻烦的是从本世纪第一个十年的后半叶到进入本世纪第二个十年后，房地产开发事业发生了剧烈的变化，变化的主要标志是商品房作为私人的房产已经成为城镇居民投资的主要手段，也就是这个时候炒房赚钱逐渐扩大规模形成了一定的气候。炒房能够赚钱一定应该有商品房的利润空间，而这个利润空间就是房价的即时上涨和预期上涨，商品房的价格也就是在这段时间中出现了飞涨，不断高涨的商品房价格让人们对投资商品房的意愿和行动也随之高涨，房地产业也在这种背景下发展成为国民经济中一个支柱产业。客观的说这个阶段房价的这种飞涨已经严重背离了市场价值规律，开发的商品房并不是围绕着供求和需要在流通，而是为了各方的收入和盈利，种种迹象表明这种商品房价格的飞涨有着人为积极推动的明显因素。

这些因素有哪些呢？首先是政府，这个时候政府经营城市的理念已经完善，不少的城市已经形成“土地财政”，依靠城市的土地收入来建设和发展城市。城市房地产开发的土地都是由政府组织拍卖的，各方面各种实际的和心理的因素都在推高土地的拍卖价，使得房地产开发的“楼面价”不断推升，相关各方都从“楼面价”的涨升中获取自己的利益，而政府最大的收益就是得到了建设和经营城市充裕的资金。当然银行也在推高房价，至少对商品房价格的涨升保持一种乐见其成的态度，开发商自不用说他们的利润就隐含在房价的涨升上。而多数购房者这个时候已经不是只有一套刚需住房的情况了，涨升的房价使他们持有的商品房已经产生投资盈利并且期望这种盈利还会更大。

到了这种阶段，住房问题已经不是一个简单的市场化概念了，房地产市场捆绑着各方利益，也绑架着各方风险，让“大家”在这个市场的机制中风雨同舟，当然从经济学的角度，它还牵扯着吸引外资、外贸顺差、外汇储备、货币增发、通货膨胀、经济发展等等一系列经济概念和行为，这些概念和行为在某个意义上来讲最终居然都集聚在房地产投资上，很多事情的发生和发展从某个意义上来讲是实属无可奈何，大家都有一种走着走着不知不觉就走到了这种状况的感觉，或者说当初谁也没有想到会走到这一步。

（未完待续）

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