许仁忠：医疗教育养老住房的市场化(162)

/ 往事悠悠 / 作者：

（续）第十二篇 医疗教育养老住房的市场化 — 我的民生观点

进入新世纪，我们在上世纪90年代深化改革开放取得积极成效的基础上，加入了世界贸易组织，进入了世界经济大家庭，全球化给中国人民带来了福音，最大的表现就是就业机会增多了收入大幅度的增长了，直接了当的说就是老百姓手中的钱多了。这个钱多了由很多因素形成，首先是国内的经济发展了，当然国内经济的发展很大程度上是因为加入了世界经济大家庭，出口这驾马车使生产和贸易飞速发展，改革开放使得外资投资大幅度增长，进入中国的外商投资企业使用的是中国的劳动力和白领管理者，这让大家享受到了改革开放的红利钱包逐渐鼓起来了。

进入世界经济大家庭也带来了一些不得不面对的问题。比如出口的大幅增长赢得了大额度的贸易顺差，我们的外汇储备在几何级数般的增长，再就是改革引来了大量的外商投资，这些投资者拿着境外的外币真金白银进入中国，按照我们的货币政策和外汇管理制度，他们投入的外币需要换成人民币在境内使用，这样贸易顺差和外商投资所产生的境外进来的外币真金白银，都需要人民银行用人民币去兑换，外币成了我们的外汇储备，人民币供外商投资企业和国内出口企业使用，这实质上使得我们的人民币不得不大幅度的增发，也就是流通中的人民币增多了。

增发的人民币通过很多渠道成为老百姓的收入进入了老百姓的腰包，得有一个很好的消化渠道，否则通货膨胀就会接踵而来了。从纯粹消费的角度中国人还真不是行家，进入世界经济大家庭国人所享受到的红利使收入大幅增长，这些钱得有一个蓄水池般的东西让它沉淀下来，不然流动的货币最终是会造成通货膨胀的。正好这个时期房地产开发有了长足的发展，传统的买地置房的东方文化观念支配着人们的行为，使得钱包鼓起来了的国人都把目光聚焦在购置房产上了，商品房成了香馍馍，争先购房成为国人投资的主渠道。尽管最近几来年在“房住不炒”的理念和政策下有多次房地产调控，除掉最后这一次外以前多次的调控都收效甚微，商品房房价就这样一路绝尘的涨起来了。

增发的充裕的人民币需要有很好的出口，这不外投资和消费二个渠道。消费对国人来讲因为多种多样的原因特是消费理念的原因不太容易成为人民币的出口，何况国人的消费渠道和途径也就是屈指可数的那些，这是很难消化老百姓手中人民币的。投资呢？国人投资的渠道确实太少，当然也有不少握有人民币的国人在创新创业直接投资，但这毕竟不能成为一种消化老百姓手中人民币的主要手段。间接的手段应该就是股市了，但20多年来A股市场的状况确实不敢恭维，只有投机性没有成长性的A股市场，使得这个本来应该是众多国人可以投资的渠道却无人敢问津无人愿问津。在不断高涨的房价面前，众多的国人选择了房产投资这个渠道。

房地产业蓬勃发展了。首先是在经营城市理念下的商品房开发土地的拍卖，土地财政的甜头使得政府对此乐而不疲，土地拍卖有了大量的资金，城市的建设便可积极开展，一路推高的“楼面价”是商品房价格高企不下的基础。一直在盈利和风险中小心谨慎的银行，把对居民购买商品房的按揭贷款看着是最稳当风险最小的，所以他们一直扮演着以资金支持购房者购房从而支持房地产业发展的角色。房地产开发商自不用说，只有不断高涨和高企的房价才是他们利润最大的保障，作为商品房的开发者和首次销售者，他们用一切的手段。包装着自己开发的商品房，坚持不懈的推高着房价。至于购房者，自然时刻关注的是自己手中握有的房产它的价格涨势。

好了，现在大家都在房地产这个产业上了：政府的“土地财政”以及由此而来的经营城市；银行的按揭贷款；房地产开发商的经营利润；再就是购房的国人以及他们对投资收益的期望。在这种情况下还有必要去研究讨论如何在住房这个民生问题上避开市场化这个话题吗？住房已经不是国人简单的民生问题，它已经演变成为国人的投资问题，让人情何以堪。你想改变这种状况吗？看看相关各方谁能承受这种改变之重，事实上深陷其中的任何一方都是承受不起改变房地产现有状况让住房问题走出市场化的。

政府不行，没有了土地拍卖的收入，建设美好城市就成为一句空话，而更重要的是在政绩的引导和驱使下，各级政府官员早已提前预支了很多预期收入，赤字财政使负债累累的政府是不能割裂“土地财政的”。银行也不行，按揭贷款使得银行贷款的抵押物就是商品房，对银行来讲，还本付息才是正途，断供收回的商品房对银行来讲是实实在在的不良资产。开发商也不行，它得活下去，它得依赖房地产市场的繁荣昌盛才有收入与利润。购房者更不行，购买的房产是自己多年的收入和积蓄，投资的期望和实际盈利都在房地产市场的欣欣向荣中，如此看来，各方的利益能让住房问题走出市场化吗？

当然还有一个更为重要的经济结构问题，那就是这20多年来国民经济的发展对房地产业的依赖性已经很强了，房地产的产业链不论是上游还是下游已经很庞大了，既涉及到国民经济发展的持续性，也有庞大的从业人员的收入问题，有一点一荣俱荣一损俱损的味道了，很难想象如果房地产业的发展达不到一定的需求，由此牵引出来的多个产业的发展会出现什么情况，房地产业的产业链上有着庞大的就业队伍，如果发展不能持续，也很难想象这支庞大的就业队伍能何去何从。房地产业现在已经成了我们国民经济的支柱了，这个庞大的产业支柱该如何维持它的持续发展，是一个既很认真又很严峻的问题。

说它认真，是我们确实需要认真研究认真对待认真处理，绝对不能草率行事，更不能随意而行。近年来在“房住不炒”政策指导下，房价一直维持在2015年左右那一波涨价后的价位上，既没能让它再疯狂上涨，也没能让它疾速下跌，就是一个高层的政治导向，不能因为房价长得太高了出现了泡沫就打压房地产业，房地产业还得维持在一个相应的水准上，让它持续的稳妥的有序的发展。需要认真研究房地产业在发展中出现的各种问题，认真的去对待和解决这些问题，认真的把这些问题处理好。

说它严峻，是房地产业所表现出来的问题确实很严重。商品房房价居高，空置率与租售比都说明房地产业的泡沫已经很严重了。其实在房地产业内部，还有一个对广大购房者来讲不是很了解也不是特别关心的问题，那就是房地产企业的资产负债率。众多的房地产企业虽然没有出现资不抵债的情况，但资产负债率使企业的流动性极差，房地产业的资产主要表现在土地和房屋上，这些资产的变现率不高，而高额的负债使得企业的经营风险日趋严重，如果一旦资金链断裂，后果不堪设想。所以说整个房地产业所面临的形势确实十分严峻，需要我们去认真观察认真对待认真解决。

讨论到这个程度，其实一切问题都很明朗了，讲住房问题的市场化其实已经没有什么实际意义了，要想去解决它改变它更没有实际意义，也没有这个必要，因为如果一旦真的把它解决了，让住房回归它的本来居住属性，那现在的局面怎么收拾呢？这个局面可不是一个小问题，要收拾这个局面会带来无论哪一方面都不能承受之重。所以最好的办法就是让他维持现状，当然首要的问题是不能让泡沫破，同时我们还得有高度的政治经济智慧，让房地产业在这种局面下不仅要支撑下去还得要得体的妥当的持续发展，因为只有持续发展才是维持现状不至于让泡沫破裂的最好的方式。

我在本段文字的一开始就说了，住房的市场化尽管在这二三十年中已经客观形成，但他的客观状况牵涉面之广，让人感到无可救药，不是无药可救是不能去救，深陷在其中的“大家”只能齐心协力的同舟共济，风雨同舟的走好当前实际上很艰难的路，让“大家”在业已市场化的住房问题上相安无事，共同摆渡到彼岸。

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关于医疗教育养老住房四大民生问题讨论，在结束文字的时候想要总结的是，住房市场化问题木已成舟且牵涉各方，就只好任其自由发展乐见其好吧，至于医疗教育和养老这些问题的市场化，还是希望能够切实的改变和解决，尽管问题涉及到的方方面面很多，但最核心最基础的是，社会和政府要拿出钱来，承担起该有的社会责任，解决这些领域的市场化问题，实现真正意义上的全民福利，当然首当其冲最为关切的是全民免费医疗，我们相信这些问题是一定能够很好的解决的。

（未完待续）

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许仁忠
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